La snagging list è l'elenco dei difetti riscontrati in un'unità nuova prima di accettarne formalmente la consegna: crepe, sigillature mancanti, prese non funzionanti, infissi che non chiudono, elettrodomestici da capitolato non installati o non funzionanti. Va fatta prima di firmare il modulo di handover, non dopo — è la differenza tra farla correggere gratis dal developer e pagarla di tasca tua.
Il problema di chi compra da remoto è ovvio: uno sguardo veloce durante una visita di due giorni a Dubai, magari con il jet lag e l'agenzia che spinge per chiudere, non basta per un'ispezione seria. Serve un metodo, non solo buona volontà.
La checklist pratica, stanza per stanza
- Impianto elettrico: ogni presa e interruttore testati, non solo osservati; luci e prese USB integrate funzionanti.
- Climatizzazione: l'AC (spesso a chiller centralizzato) deve raffreddare in ogni stanza, non solo accendersi.
- Idraulico: pressione dell'acqua in ogni rubinetto, scarichi che non gorgogliano, boiler che eroga acqua calda in tempi ragionevoli.
- Infissi e porte: ogni finestra e porta deve chiudersi e sigillare bene — è la prima causa di infiltrazioni d'aria e polvere.
- Superfici: pavimenti senza crepe o fughe scadenti, pareti senza bolle o macchie di umidità, silicone nei bagni applicato correttamente.
- Elettrodomestici e finiture da capitolato: verificare marca, modello e funzionamento contro quanto specificato nel contratto di vendita.
- Balconi ed esterni: drenaggio funzionante, ringhiere solide, nessuna infiltrazione visibile.
Come si documenta (e perché conta più della lista stessa)
Una lista scritta a mano vale poco se il developer la contesta dopo. Il modo corretto è un verbale fotografico o video, punto per punto, con data e riferimento all'unità, allegato al modulo di handover o comunque comunicato per scritto (email) al developer prima della firma definitiva. Questo è ciò che rende la snagging list vincolante: non l'elenco in sé, ma la prova che è stata comunicata prima dell'accettazione.
Cosa fare se il developer non corregge i difetti
Il defect liability period (in genere 12 mesi, verifica sempre la durata esatta nel tuo contratto) obbliga il developer a intervenire sui difetti segnalati in tempo. Se i tempi di intervento si allungano, la leva più efficace è mantenere traccia scritta di ogni comunicazione e, se necessario, coinvolgere l'agenzia immobiliare che ha gestito la vendita o un legale locale — non conviene mai gestire un contenzioso da soli, a distanza, senza qualcuno che parli la lingua della procedura locale.
La parte più difficile, nella pratica, non è capire cosa controllare — questa checklist è un buon punto di partenza — ma esserci fisicamente, con il tempo e la calma per farlo bene, e con l'esperienza per riconoscere un difetto "normale" da uno che nasconde un problema più serio (per esempio un'infiltrazione dietro una macchia che sembra solo estetica).