Il RevPAR (revenue per available night, letteralmente ricavo per notte disponibile) si calcola moltiplicando l'occupancy rate per l'ADR (tariffa media giornaliera), oppure — più semplicemente — dividendo il ricavo totale del periodo per le notti disponibili nello stesso periodo, comprese quelle non vendute. È il numero che unisce due metriche che, guardate separatamente, possono ingannare.
Perché occupancy e ADR da soli non bastano
Un immobile può avere un'occupancy dell'80% ma con una tariffa media troppo bassa per il mercato, e uno vicino può avere un'occupancy del 50% ma con una tariffa doppia — a parità di ricavo generato. Guardare solo l'occupancy premia chi tiene i prezzi troppo bassi pur di riempire il calendario; guardare solo l'ADR premia chi tiene i prezzi alti anche quando l'immobile resta vuoto per settimane. Il RevPAR mette i due estremi sullo stesso piano di confronto.
Come si usa in pratica
- Confrontare il RevPAR dello stesso immobile mese su mese, per capire se le variazioni di prezzo stanno davvero migliorando il ricavo o solo spostando il problema tra occupancy e ADR.
- Confrontare il RevPAR tra immobili simili nello stesso comp-set (stessa zona, stessa tipologia), invece di confrontare solo l'ADR — due unità possono avere ADR simili e RevPAR molto diversi.
- Usarlo insieme, non al posto di, occupancy e ADR: il RevPAR dice se la performance complessiva sta migliorando, ma per capire perché serve comunque scomporlo nelle due metriche di partenza.
Un RevPAR isolato, senza uno storico o un comp-set di riferimento, dice comunque poco: il valore è nel confronto — con lo stesso immobile nel tempo, o con immobili comparabili nella stessa zona — non nel numero assoluto da solo.